Podľa údajov z Eurostatu až 56,6% mladých vo veku 25 – 34 rokov žije ešte s rodičmi. Je to najvyššie číslo z EÚ (iba o niečo lepšie sú na tom Bulhari a Gréci). [Zdroj]. Dnes však väčšina mladých ľudí nemá inú možnosť ako riešiť bývanie práve hypotékou. Ja osobne to mám podobné. Taktiež spolu s priateľkou riešime otázku vlastného bývania, a taktiež budeme potrebovať hypotéku z banky.
Štát práve skupinu mladých ľudí (do 35 rokov), ktorí splnia podmienku príjmu
(pre jedného žiadateľa je to od 1.7.2015 1090,70€/mes – priemerný hrubý mesačný príjem za rok 2014) podporuje dotáciou vo forme štátneho príspevku pre mladých. Príspevok poskytuje po dobu 5 rokov a to tak, že úroková sadzba je nižšia o 3% (z toho 2% štát a 1% banka – úročenie však nejde do mínusu). Dotáciu na príspevky schvaľuje štát cez štátny rozpočet, banky (nie však všetky) realizujú jeho uplatnenie v praxi. Platí však, čím viac bánk, tým viac spôsobov realizácie štátneho príspevku.
Čo si všímať pri hypotéke pre mladých?
Ako správnemu finančníkovi mi nie je jedno, koľko za hypotéku budem platiť. Hlavne mi nie je jedno, aké podmienky mi banka poskytne a ako sa moja hypotéka bude správať v čase – tj. ako bude vyzerať moje preplatenie. Viac ako úroková sadzba ma zaujíma, ako bude vyzerať moja istina (reálna dlžná suma) po skončení štátneho príspevku pre mladých. Som kvôli tomu ochotný aj zmeniť svoju pôvodnú banku.
Banky ponúkajú v rámci kampaní aj rôzne benefity. Napríklad preplatenie znaleckého posudku, zľava z poplatku za poskytnutie úveru, účet zadarmo, preplatenie poplatku na katastri. Aj tieto benefity ovplyvňujú moju celkovú preplatenosť (hlavne úvodné náklady, ktoré musím dať „zo svojho“). Dajú sa však ľahšie spočítať ako spôsob, ako mi banka úročí zostatok istiny úveru.
Príklad za všetky slová
Poďme sa teda pozrieť nato ako sa banka stavia k uplatňovaniu štátneho príspevku – tj. ako mi úročí zostatok istiny. Vysvetlíme si to na príklade hypotéky na 50.000€ so sadzbou 3,5% (po uplatnení príspevku by som mal mať sadzbu 0,5%) :
- Banka mi úročí zostatok úveru sadzbou 3,5%.
- Banka mi úročí zostatok úveru sadzbou 2,5%.
- Banka mi úročí zostatok úveru sadzbou 0,5%.
Čo myslíte, ktorý spôsob bude pre mňa ako klienta najlepší?
Pozrime si teda tabuľku ako sa úročenie správa. V tabuľke 1 je znázornené koľko z mesačnej splátky putuje na splátku istiny a koľko na splátku úrokov. Následne aký je zostatok úveru po 5tich rokoch, tj. po skončení štátneho príspevku.
Tab. 1*: Hypotéka pre mladých so štátnym príspevkom – prepočty pomeru splátok istiny a úrokov pri rôznom type úročenia zostatku, základná sadzba 3,5% (výška sadzby závisí od banky, % financovania, typu klienta)
Naproti tomu príklad hypotéky bez štátneho príspevku (viď tabuľka 2). Aj keď zaplatím mesačne o 35€ viac moja istina je nižšia ako v prípade banky A (iba keď do banky A vložím do istiny mimoriadne rozdiel splátky tj. 35€ x 60mes. = 2100€, vtedy vyhráva banka A v nižšej istine o 850€).
Tab.2*: Hypotéka bez štátneho príspevku. Sadzba na úrovni 2% – reálna pre značnú časť klientov
*prepočty v tabuľke 1 a 2 sú ilustračné (zaokrúhlené na celé čísla) – išlo mi hlavne o pochopenie podstaty. Pomer medzi istinou a úrokom zo splátky je počítaný v prvom mesiaci splácania.
Ako sa teda rozhodnúť?
Benefity typu preplatenie znalca sú lákavé, znížia počiatočné náklady, na druhej strane však znalecký posudok (za byt stojí do 150€) nemá byť rozhodujúci faktor pri výbere banky. Pri pohľade na zostatok hypotéky na konci štátneho príspevku je jednoznačne najlepší spôsob úročenia podľa banky C. Rozdiel medzi bankami A a C je až 2670€. Rozdiel medzi bankami B a C je 1860€. Keď si teda vyberiem banku A, každý rok nechám jednu výplatu (540€) banke na úrokoch. Ako sa vám táto predstava páči?
Zostatok hypotéky po skončení štátneho príspevku je pre mňa rozhodujúci faktor pri výbere banky. Odporúčam sa preto pri výbere banky pýtať aj na spôsob úročenia a rozkladu mesačnej splátky na úroky a istinu. Určite s tým v bankách zažijete kopec zábavy. Treba sa pripraviť aj na to, že takéto „podpultové“ informácie nebudú hneď k dispozícií. Lebo ako v každej banke platí „my sme predsa najlepší, lepšie už nenájdete.“ ?
Ak Ťa táto téma zaujala, nevieš sa rozhodnúť alebo a chceš dobrú radu zadarmo bez váhania napíš, zavolaj. Odpíšem na každý mail.
Nabudúce trocha viac o štátnom príspevku, ako sa dá využiť, aké sú prípadné tipy a triky na jeho efektívne využitie.